COMO REALIZAR EL AVALUO DE UNA PROPIEDAD
- APRIN BOGOTA S.A.S
- 5 abr 2019
- 6 Min. de lectura
Hola a todos, espero hayan tenido un buen inicio de semana.
En el día de hoy les traigo una entrada súper interesante y que sé que les será de mucha ayuda para emprendimientos de inversión y movilidad de capital inmobiliario.
A veces deseamos vender una propiedad para obtener beneficios de ella, esta puede ser una casa, un local o algún tipo de establecimiento diferente ya sea de carácter comercial o de uso residencial, ahora, cuando ya tengo mi propiedad lista para la venta, ¿Cómo sé a qué precio la debo vender? ¿Hay algún método especifico o regulación alguna? ¿Debo hacer un papeleo o simplemente espero a que alguien llegue y me dé en efectivo lo que vale la propiedad? ¿Le puedo poner el precio que yo quiera o considere o estoy regida/o bajo alguna norma de precios? Si tienes algún tipo de duda similar a esta, entonces esta entrada es para ti.
Hoy vamos a aprender cómo sacar el avaluó de una propiedad y obtener el máximo beneficio de ella, lo primero que tenemos que saber es que es un avaluó y cuál es su función, básicamente un avaluó es un dictamen constituido por una investigación de mercado con el objeto de poner a la venta un inmueble de cualquier tipo pero que tenga un valor adecuado a las expectativas de cliente y sus respectivos compradores.
Existen muchos tipos de avalúos, pero hoy nos enfocaremos en el avalúo de inmuebles en Bogotá, cuando hablamos de un este tipo de avalúo está orientado a conocer el valor preciso de un bien raíz para compra, venta, arriendo, hipoteca o declaración de renta. Esto los puedes obtener a través de solicitudes con especialista o compañías enfocadas en esto como APRIN SAS.
Primero vamos a ver qué tipos de avalúos puedes realizarle a tu propiedad:
1. Avalúo hipotecario. Informes destinados a determinar el valor del inmueble de cara a la solicitud de un crédito hipotecario. Estos avalúos deben cumplir con la normativa establecida por la entidad regulatoria de los avalúos para otorgamientos de crédito en el país.
2. Avalúo fiscal o catastral. Son avalúos que sirven como sustento para el pago de impuestos.
3. Avalúo comercial. Estima el valor de un inmueble con fines comerciales para saber en cuánto puedes vender o comprar una propiedad.
4. Avalúo para determinación de rentas. También conocido como justipreciación de rentas, es un informe de rentas de mercado con fecha actual o referenciados a periodos anteriores para calcular indemnizaciones por rentas no percibidas, cesión de contratos de arrendamiento o revisión o negociación de rentas de contratos vigentes.
5. Avalúo para seguro. Determinación de costo invertido para cálculo de una póliza de seguro sobre la propiedad, usualmente excluye el valor del suelo.
6. Avalúo para expropiación. Cuando una propiedad se ve afectada por la ocupación de suelo o la actividad de una entidad gubernamental, se realiza un avalúo para determinar el valor de los bienes afectados y estimando el valor a pagar por ellos.
7. Avalúo para medir el potencial de desarrollo. Este tipo de valuación sirve para conocer el máximo valor del suelo de acuerdo al tipo de edificación permitido en su uso de suelo y densidad.
Ahora, independientemente del tipo de avaluó que realices es indispensable que tu avaluó contenga lo siguiente:
El tamaño, área, ubicación y estrato del terreno y construcción.
Los servicios públicos con los que cuenta.
La edad y el estado actual en que se encuentra y los materiales en que esté construido.
Normatividad, limitaciones, cambios de uso permitido y el uso que se le esté dando al bien.
Ver el entorno, proyecciones a futuro del bien y de la zona, el potencial de desarrollo.
Estudiar el mercado a partir de un comparativo certero con otros bienes iguales en venta o renta.
Hacer proyecciones a futuro o al pasado de depreciaciones, o valorizaciones.
Escrituras: las que se requieran según estudio.
Certificado de Libertad a la fecha del inmueble.
El último predial.
Planos de construcción o ubicación.
Método de renta: Consiste en aplicar un porcentaje de utilidad del valor comercial del inmueble en condiciones de uso, sin tener en cuenta valorizaciones e inflación, equiparándola con tasas reales de interés bancario.
Costos de reposición: Establecer si se debe hacer algún tipo de reparación o remodelación antes de vender la propiedad.
Una vez tenga todos estos datos se deben generan documentos técnicos para le venta de la propiedad, en un plazo no mayor a un año, este documento es el soporte clave a la hora de negociar la venta de la propiedad y se debe realizar antes de poner en venta el inmueble.
Estos procedimientos deben ser realizados por un perito que esté capacitado y facultado para realizar el avaluó conforme las nacionales, entonces, ¿Cómo se cuándo necesito un avaluó de mi propiedad? Lo necesitas para:
· Para vender tu casa.
· Para aspirar a un crédito hipotecario sobre tu vivienda
· Al asegurar tu casa.
· Si quieres rentar tu propiedad: una renta no puede sobrepasar el 0,7% del valor de la vivienda.
· Para determinar la base gravable del impuesto predial.
· Para saber el valor que tu casa en el mercado.
Cuando ya tienes los documentos necesarios por el perito para la realización del avaluó, puedes enfocar el mismo en una de las siguientes tres formas:
Ingresos: lo que se paga por la propiedad si se renta o se compra.
Físico: el valor de sus materiales.
Comercial: el valor de la casa en relación con propiedades similares de la zona.
Ahora una vez aclarado todo esto, a la hora de elaborar el documento, en cuanto a contenido escrito este debe de tener de forma obligatoria lo siguiente:
Debe tener una carta de presentación dirigida al solicitante con la dirección del inmueble firmada por el avaluador.
Luego una descripción general de lo que se está evaluando, por ejemplo: si es un apartamento debe dar dirección incluyendo garajes y depósito, nombre del conjunto, número de Certificado de libertad, Chip, cédula catastral, nombre de los propietarios, y nombre del solicitante con las cédulas de ciudadanía respectivas o si es empresa debe poner el nombre de la empresa, nombre del representante legal y NIT. Datos de dirección y teléfono del solicitante. También se presentará el tipo de avalúo ya sea urbano o rural.
Se hace una descripción detallada del lugar y el contexto en el que está ubicado, su normatividad, el desarrollo de la zona y las características propias del bien: ya sea un conjunto, los acabados del conjunto, el estado y cómo está conformado. Se debe mencionar si cuenta con salón comunal, canchas, o todo lo que tenga en zonas comunes, así como el número de apartamentos o equipamientos. Dentro de las características, es importante incluir la edad del conjunto, el área y los linderos generales del lote, descripción del barrio, con qué servicios cuenta: agua, luz, teléfono, gas, calles, andenes o postes. También se pueden tener en cuenta los datos urbanísticos, como por ejemplo elementos que tiene cerca como centros comerciales, colegios o iglesias.
Así mismo, se realiza una descripción detallada del apartamento, garajes, depósitos, con sus áreas respectivas sus linderos particulares y su estado. Descripción de materiales y terminados, el estado actual en que se encuentra bueno, regular, o malo. Información jurídica, si tiene afectaciones, embargos, hipotecas o cualquier anotación que sea relevante para el estudio. En esta descripción se debe incluir cuál es la destinación del bien: si es comercial o vivienda, por ejemplo.
Conceptos sobre los inmuebles beneficios, o debilidades, estudios e investigaciones hechas, metodología utilizada, normatividad y cualquier descripción o trabajo que se haya hecho para el estudio. Debe llevar enumerado el contenido de todo el estudio, metodologías utilizadas memorias de los cálculos, las leyes y normas que le afecten deben ir mencionadas.
Se debe incluir una página síntesis del avalúo Comercial. Es la hoja del tipo de avalúo en la que va la dirección del inmueble, metodologías utilizadas para su desarrollo, valores unitarios por inmueble con áreas individuales y en metro cuadrado y la totalización de cada una para un valor único que debe estar en números y letras. Debe ir firmado por el avaluador con el Número de Registro Único de Avaluador – RNA.
Listo, ahora, ¿Cuánto puede costar mi avaluo de forma legal y realizado por un perito experto? No hay un precio fijo para el cobro de un avalúo, pero se acostumbra que cuando el inmueble tiene un costo de hasta $1.000 millones, se cobra el 1X1000. A medida que sube el valor del mismo se va bajando esta proporción, por ejemplo, al 0.8X1000, etc.
Y finalmente no olvides que la realización de este procedimiento es esencial en Colombia a la hora de vender una propiedad y tampoco olvides que APRIN SAS cuenta con peritos de calidad para asesorarte en este tema y todos los demás servicios inmobiliarios que necesites.
Espero te haya sido de ayuda la entrada de hoy. ¡Nos vemos en una próxima oportunidad!
Referencias:
Beard, M. (2013, 8 June). A Don's Life. [Weblog]. Retrieved 12 April, 2019], from: http://timesonline.typepad.com/
Finanzas personales. (2019, ). Guía para saber cómo hacer un avalúo. [Weblog]. Retrieved 12 April 2019, from https://www.finanzaspersonales.co/impuestos/articulo/como-hacer-un-avaluo/60238
Metrocuadradocom. (2015, ). Cómo calcular el valor de un inmueble . [Weblog]. Retrieved 12 April 2019, from https://www.metrocuadrado.com/noticias/actualidad/como-calcular-el-valor-de-un-inmueble-1474
Cituarcom. (2018, ). Realizacion de un avaluo. [Weblog]. Retrieved 12 April 2019, from http://cituar.com/como-hacer-un-avaluo-la-guia-completa/
Cómo puedo hacer un avalúo de mi casa. (2019). Retrieved from https://www.incasas.com.mx/incasas-blog/venta-de-inmuebles/entry/como-puedo-hacer-un-avaluo-de-mi-casa
¿Qué son los Avalúos? | Tipos de avalúos en Colombia | OIKOS. (2019). Retrieved from https://www.oikos.com.co/inmobiliaria/avaluos-de-inmuebles
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